Notre méthode, nos chiffres
Beaucoup d'outils se disent « les plus précis du marché ». Nous préférons montrer comment nous calculons, et ce que donne le calcul sur des ventes réelles.
Erreur médiane
14,4 %
sur 1 320 ventes réelles de 2025
À ±20 % du prix réel
61,5 %
des biens estimés
Fiabilité haute
11,7 %
d'erreur médiane quand l'indice est « haut »
1. Le prix de marché
- Ventes notariales (DVF) des trois dernières années, dans la commune du bien : ventes simples d'un seul logement, hors ventes sur plan (VEFA), adjudications et échanges.
- Comparables de même type et de surface proche (0,6 à 1,6 fois celle du bien), d'abord à moins de 500 m, puis 1,5 km, puis la commune s'il en manque. Pour une maison, terrain de la moitié au double de celui de la parcelle cadastrale quand c'est possible.
- Médiane pondérée des prix au m² : les ventes les plus proches en distance et en surface comptent davantage. Pour un appartement, les ventes du même immeuble comptent dix fois plus : même emplacement, même bâti, mêmes charges.
- Ce que les ventes ne disent pas : étage, ascenseur, extérieur, stationnement. Lus dans l'annonce, ils sont signalés à côté du verdict sans modifier le chiffre, faute de pouvoir mesurer leur effet sur les données publiques.
- Ajustement selon le DPE du bien, quand c'est sûrement le sien : +5 % pour A ou B, −5 % pour E, −10 % pour F ou G. Mesuré sur 550 ventes dont le DPE est connu : les passoires se vendent en moyenne nettement sous le prix du secteur, les logements A ou B au-dessus.
- Honoraires d'agence : les ventes notariales sont enregistrées au prix de l'acte, sans les honoraires payés par l'acheteur. Quand l'annonce les précise (lus dans son texte ou dans les données de Bien'ici), nous comparons le prix net vendeur, puis exprimons l'offre argumentée honoraires inclus, comme le prix affiché.
- Indice de fiabilité calculé à partir de la dispersion des prix et du nombre de ventes réellement proches. En fiabilité basse, le rapport n'affiche pas de verdict.
2. Notre précision, mesurée
Nous avons tiré au sort 1 320 ventes de 2025 dans 5 grandes villes, 6 villes moyennes et 30 communes rurales. Chaque vente est retirée des données, ainsi que toutes les ventes postérieures, puis estimée comme une annonce, et comparée au prix réellement payé.
| Périmètre | Ventes | Erreur médiane | À ±10 % | À ±20 % |
|---|---|---|---|---|
| Ensemble | 1 320 | 14,4 % | 37,7 % | 61,5 % |
| Appartements | 570 | 10,9 % | 46,2 % | 72,6 % |
| Maisons | 750 | 18,3 % | 31,3 % | 53,2 % |
| Grandes villes | 500 | 11,9 % | 42,8 % | 67,2 % |
| Villes moyennes | 500 | 12,6 % | 40,8 % | 67,2 % |
| Communes rurales | 320 | 23,9 % | 24,8 % | 43,5 % |
| Fiabilité haute | 546 | 11,7 % | 44,7 % | 69,6 % |
| Fiabilité moyenne | 634 | 14,7 % | 35,6 % | 60,4 % |
| Fiabilité basse (pas de verdict affiché) | 135 | 28,8 % | 19,3 % | 34,1 % |
Lecture : la moitié des estimations s'écartent de moins de 14,4 % du prix réellement payé. Une part de l'écart vient de ce qu'aucune base publique ne décrit : état intérieur, étage, vue, rénovation, ventes atypiques. C'est pourquoi le rapport donne une fourchette, un indice de fiabilité, et la liste des ventes comparées, à vérifier vous-même.
3. Le DPE du logement
Le DPE affiché est celui du logement, retrouvé dans la base de l'ADEME, dans cet ordre :
- le numéro DPE que vous saisissez ;
- la consommation et les émissions indiquées dans le texte de l'annonce ;
- l'adresse exacte, le type de bien et la surface (une maison seule à son adresse est acceptée jusqu'à 25 % d'écart de surface) ;
- à défaut, le DPE le plus proche, affiché comme voisin, à titre indicatif, et jamais utilisé comme argument de négociation.
Sur 332 ventes de 2025, le DPE du logement est retrouvé par l'adresse seule dans 48 % des cas (68 % pour les maisons). Les valeurs de l'annonce permettent d'en identifier davantage dans les immeubles.
4. L'ancienneté de l'annonce
Le DPE est obligatoire pour mettre un bien en vente et presque toujours réalisé juste avant. Sur 19 437 ventes rattachées à leur DPE, l'acte est signé en médiane 6 mois après le DPE, soit environ 3 mois après le compromis. Quand vous ne connaissez pas l'historique de l'annonce, nous estimons donc son ancienneté d'après la date du DPE, avec une formulation prudente, jamais au-delà de 2 ans, et jamais si le DPE n'est pas sûrement celui du bien. Une baisse de prix signalée par l'annonce compte comme argument, même quand le prix de départ n'est pas publié.
5. Les travaux que l'annonce ne dit pas
Une annonce ne mentionne presque jamais les travaux. Nous les déduisons des données officielles, en deux niveaux :
- Travaux probables, additionnés : isolation de la toiture, des murs, du plancher ou des fenêtres jugée insuffisante par le DPE du logement, chauffage au fioul (une chaudière fioul neuve est interdite depuis 2022) ou chaudière gaz ancienne.
- Points à vérifier selon l'âge du bâtiment, jamais additionnés : électricité, couverture, plomb avant 1949, assainissement d'une maison non raccordée au tout-à-l'égout.
Fourchettes nationales TTC, pose comprise, hors aides : des ordres de grandeur, à confirmer par des devis. Chaque poste s'accompagne de la question à poser au vendeur.
6. Les nuisances
À partir de la BD TOPO de l'IGN, nous recherchons autour de l'adresse les grands axes routiers (150 m), voies ferrées principales (200 m), lignes haute tension (150 m), aérodromes (5 km), usines, carrières, déchèteries et stations d'épuration (500 m), et éoliennes (1,5 km). Une nuisance très proche devient un argument de négociation. Sans adresse précise, la recherche n'est pas faite : elle serait trompeuse.
7. Le sol, l'immeuble et le quartier
- Sol et sous-sol : exposition au retrait-gonflement des argiles (première cause de fissures sur les maisons) et aux remontées de nappe au point exact, cavités et mouvements de terrain recensés à moins de 500 m, d'après les cartes du BRGM.
- Copropriété : nombre de lots, syndic en titre et état de son mandat, d'après le registre national d'immatriculation de l'Anah, mis à jour chaque jour. Nous ne retenons que la copropriété de la parcelle ou de l'adresse du bien : jamais celle de l'immeuble voisin.
- Projets de construction : immeubles et locaux autorisés ces quatre dernières années dans la même section cadastrale, d'après la base Sitadel des permis de construire. Si le projet est l'immeuble du bien lui-même, nous le signalons : un immeuble récent ne se compare pas aux ventes de l'ancien, et aucune offre chiffrée n'est alors proposée.
- Délinquance : faits enregistrés par la police et la gendarmerie dans la commune, comparés à la moyenne nationale (ministère de l'Intérieur). Chiffres communaux, pas du quartier.
- Vos documents : sur demande, l'IA lit les procès-verbaux d'assemblée générale et les diagnostics que vous fournissez et en relève les travaux votés, les finances et les anomalies, page par page. Rien n'est conservé.
8. Ce que nous ne faisons pas
- Pas d'estimation sans données : si les ventes manquent, le rapport le dit.
- Pas de pourcentage de remise promis : l'offre argumentée part de la valeur de marché estimée, rien de plus.
- Pas d'analyse de photos : elle n'était pas assez fiable, nous l'avons retirée.
Sources : DVF (DGFiP, Etalab), DPE (ADEME), cadastre et BD TOPO (IGN), Géorisques, BRGM, Géoportail de l'Urbanisme, registre national des copropriétés (Anah), Sitadel (SDES), délinquance enregistrée (SSMSI), carte des loyers (ministère du Logement). Chiffres issus de nos tests du17/10/2026.