Prix immobilier à Combs-la-Ville
des maisons et des appartements, d’après 3 418 depuis 2014.Données à jour : ventes jusqu’au 30 juin 2026.
En bref
- Prix des maisons en baisse de 10 % depuis 2022.
- On y construit très peu : 0,9 logement autorisé par an pour 1 000 habitants.
- Pour les maisons, plus chère que 63 % des communes étudiées du département (Seine-et-Marne).
maisons · 2023-2026
3 229 €/m²
entre 2 808 € et 3 720 €/m² (443 ventes).
285 000 € pour 88 m², 4 pièces.
+11 % depuis 2014 · +6 % depuis 2020
appartements · 2023-2026
2 893 €/m²
entre 2 389 € et 3 433 €/m² (331 ventes).
160 000 € pour 60 m², 3 pièces.
+17 % depuis 2014 · +19 % depuis 2020
Évolution du prix du m² depuis 2014
- 2014
2 837 €
2 609 €
- 2015
2 677 €
2 475 €
- 2016
2 762 €
2 516 €
- 2017
2 778 €
2 633 €
- 2018
2 772 €
2 268 €
- 2019
2 948 €
2 431 €
- 2020
2 959 €
2 574 €
- 2021
3 207 €
2 791 €
- 2022
3 496 €
2 955 €
- 2023
3 409 €
3 061 €
- 2024
3 155 €
2 720 €
- 2025
3 145 €
3 058 €
- 2026*
3 057 €
2 857 €
Prix médian au m² de l’année ; affiché à partir de 5 ventes. * 2026 : janvier à juin, année incomplète.
Nombre de ventes par an à Combs-la-Ville
En 2025, 256 ventes à Combs-la-Ville, soit −10 % par rapport à la moyenne 2015-2024 (283 par an) ; Seine-et-Marne : −11 %. Un rythme proche de l’habitude.
- 2014225
- 2015240
- 2016290
- 2017309
- 2018305
- 2019293
- 2020316
- 2021353
- 2022313
- 2023221
- 2024192
- 2025256
- 2026*105
maisons · appartements · ventes enregistrées par les notaires (DVF). * 2026 : janvier à juin, année incomplète.
Combs-la-Ville face au département et à la France
| Prix médian au m², 2025 | maisons | appartements |
|---|---|---|
| Combs-la-Ville | 3 145 € | 3 058 € |
| Seine-et-Marne | 2 909 € | 3 283 € |
| France | 2 176 € | 3 314 € |
Prix par quartier à Combs-la-Ville
Prix médian au m² des ventes 2022-2026 dans chaque , et l’écart avec l’ensemble de Combs-la-Ville.
| Quartier | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Ensemble de Combs-la-Ville | 2 913 € | 3 308 € |
| Beausoleil | 3 497 €+20 %(62) | 4 145 €+25 %(92) |
| La Source-Cimetière | 2 640 €-9 %(116) | 3 442 €+4 %(62) |
| Mairie | 3 198 €+10 %(69) | 3 436 €+4 %(97) |
| Soleil | 3 164 €+9 %(18) | 3 415 €+3 %(48) |
| La Closerie-Les Aulnes | 3 619 €+24 %(24) | 3 398 €+3 %(62) |
| Bois l'Évêque | — | 3 391 €+3 %(73) |
| République | 3 036 €+4 %(87) | 3 328 €(25) |
| La Tour d'Aleron | — | 3 126 €-6 %(48) |
| Galilée-A.P.F. | 2 661 €-9 %(23) | 3 081 €-7 %(43) |
| Quincarnelles | 2 767 €-5 %(15) | 3 022 €-9 %(57) |
| La Grande Ferme-La Coupole | 2 462 €-15 %(45) | 2 592 €-22 %(18) |
Quartiers classés du plus cher au moins cher (maisons). Médiane affichée à partir de 15 ventes ; entre parenthèses, le nombre de ventes. Quartiers : découpage IRIS de l’INSEE (contours IGN). Les noms officiels ne correspondent pas toujours aux noms d’usage.
Le budget pour acheter à Combs-la-Ville
- Prix
- 285 000 €
- (7,8 %)
- 22 367 €
- Total
- 307 367 €
- sur 25 ans
- ≈ 1 442 €
- Revenus nets du foyer nécessaires ( à 35 %)
- ≈ 4 120 €/mois
Une maison au prix médian (88 m²)
- Prix
- 160 000 €
- (8,2 %)
- 13 121 €
- Total
- 173 121 €
- sur 25 ans
- ≈ 810 €
- Revenus nets du foyer nécessaires ( à 35 %)
- ≈ 2 310 €/mois
Un appartement au prix médian (60 m²)
Ordre de grandeur : frais de notaire de l’ancien en Seine-et-Marne, prix emprunté sur 25 ans au taux indicatif de 3,6 % hors , couvrant les frais.
Frais de notaire détaillés →Mon budget réel selon mes revenus →
Vivre à Combs-la-Ville : services et commerces
Santé
- médecins généralistes
- 15
- pharmacies
- 5
- dentistes
- 11
- service d’urgences
- à 4 km
Commerces
- supermarchés et hypermarchés
- 5
- supérettes et épiceries
- 6
- boulangeries
- 11
Services
- bureaux et relais de poste
- 2
- banques
- 7
- crèches
- 4
Transports et loisirs
- gare
- 1
- piscine
- 1
- cinéma
- 1
99 % des logements (France : 95 %).
Sources : INSEE, Base permanente des équipements 2025 (« à X km » : distance à vol d’oiseau jusqu’à la commune équipée la plus proche) ; Arcep, déploiements de la fibre.
Écoles à Combs-la-Ville
- Écoles maternelles et élémentaires
- 14 publics
- Collèges
- 2 publics
- Lycées
- 2 publics
des collèges (rentrée 2025-2026) : le milieu social moyen des familles, pas la qualité de l’enseignement. Moyenne nationale : 106,2.
- Collège les Cites Unies109,4
- Collège les Aulnes97,9
Sources : INSEE, Base permanente des équipements 2025 ; ministère de l’Éducation nationale, indices de position sociale des collèges. La carte scolaire dépend de l’adresse : renseignez-vous auprès de la mairie.
Habitants et logements
- Habitants
- 23 350
- Évolution par an depuis 2012
- +0,5 % (France +0,4 %)
- 27 250 €/an (France 25 920 €)
- 13,6 % (France 15,9 %)
- Logements
- 10 062
- 0,7 % (France 9,7 %)
- 4,2 % (France 7,8 %)
Recensement 2023
- Copropriétés
- 134
- Logements en copropriété
- 4 797
- Gérées par un professionnel
- 45 %
- Immeubles d’avant 1949
- 10 %
- Immeubles d’avant 1975 (avant les normes d’isolation)
- 21 %
- Copropriétés fragiles aidées par l’Anah
- 4
immatriculées
Un appartement en copropriété ? Demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : Débusko les lit pour repérer les travaux votés et les impayés →
Sources : INSEE, recensement de la population et revenus Filosofi 2023 ; Anah, registre national d’immatriculation des copropriétés.
à Combs-la-Ville
2025
45,46 %
+1,41 pt depuis 2021
- Médiane du département
- 41,39 %
- Médiane des communes françaises
- 40,33 %
- 7,98 %
Évolution : 2021 44,05 % · 2022 45,46 % · 2023 45,46 % · 2024 45,47 % · 2025 45,46 %. Le taux s’applique à la moitié de la du logement, fixée par les impôts.
Source : DGFiP, fiscalité locale des particuliers (commune, intercommunalité et syndicats).
Louer ou investir à Combs-la-Ville
appartements · loyer d’annonce
17,06 €/m² par mois
Environ 1 024 € par mois pour 60 m², hors charges.
au prix médian : 7,1 %
maisons · loyer d’annonce
14,97 €/m² par mois
Environ 1 317 € par mois pour 88 m², hors charges.
au prix médian : 5,6 %
Loyers : carte des loyers 2025 du ministère du Logement (annonces, hors charges). Rendement brut = loyer annuel ÷ prix ; avant charges, taxe foncière, vacance, travaux et impôts.
Construction : le futur de Combs-la-Ville
63 de 2023 à 2025, soit 0,9 par an pour 1 000 habitants (environ 5 en moyenne en France). Peu de construction : l’offre de logements évolue lentement.
| Logements | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Autorisés | 267 | 11 | 129 | 249 | 36 | 23 | 4 | 8 |
| Mis en chantier | 9 | 9 | 301 | 144 | 6 | 6 | 66 | 1 |
Un chantier près d’un bien qui vous intéresse ? L’analyse liste les permis accordés autour de l’adresse →
Source : SDES, base Sitadel des permis de construire. * Année en cours.
Risques à Combs-la-Ville
InondationMouvement de terrain
15 depuis 1982, dont 6 pour inondation ou coulée de boue, 8 pour sécheresse (fissures liées aux argiles). Un d’inondation s’applique.
Le risque réel dépend de l’adresse exacte. L’analyse d’un bien le vérifie à la parcelle →
Source : Géorisques (base GASPAR), risques recensés à l’échelle de la commune.
Délinquance à Combs-la-Ville
| Faits enregistrés en 2025, pour 1 000 habitants | Combs-la-Ville | France |
|---|---|---|
| Cambriolages de logement (pour 1 000 logements) · proche de la France | 7,3 | 5,6 |
| Violences physiques (hors famille) · plus bas qu’en France | 1,9 | 3,2 |
| Vols liés aux véhicules · proche de la France | 9,1 | 6,6 |
| Destructions et dégradations · proche de la France | 6,9 | 7,9 |
Un autre indicateur n’est pas publié : trop peu de faits enregistrés dans la commune pour que le ministère les diffuse.
Source : ministère de l’Intérieur (SSMSI), délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie. Les communes touristiques ou commerçantes ont des taux plus élevés : leurs visiteurs ne sont pas comptés parmi les habitants.
Rénovation et DPE
6,5 % de (F et G) parmi les 3 814 logements diagnostiqués () depuis 2021, contre 10 % en France.
Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis 2025, un logement F ne le pourra plus à partir de 2028, et les prix s’en ressentent. Avant d’acheter à Combs-la-Ville, vérifiez le DPE et chiffrez les travaux nécessaires.
État des logements et aides à Combs-la-Ville →Le DPE décodé →Estimer les travaux →Aides travaux →Conseiller France Rénov’ et aides locales →
Source : ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (logements diagnostiqués seulement, pas tout le parc).
Questions sur les prix à Combs-la-Ville
- Quel est le prix du m² à Combs-la-Ville ?
- D’après les ventes notariales 2023-2026, le prix médian est de 3 229 €/m² pour une maison (443 ventes) et de 2 893 €/m² pour un appartement (331 ventes). La moitié des ventes se situe entre 2 808 € et 3 720 €/m² pour les maisons, 2 389 € et 3 433 €/m² pour les appartements.
- Les prix des maisons ont-ils augmenté à Combs-la-Ville ?
- Le prix médian au m² des maisons a évolué de +11 % entre 2014 et 2025, dont +6 % depuis 2020.
- Les prix des appartements ont-ils augmenté à Combs-la-Ville ?
- Le prix médian au m² des appartements a évolué de +17 % entre 2014 et 2025, dont +19 % depuis 2020.
- Quel rendement locatif à Combs-la-Ville ?
- Un appartement se loue en moyenne 17,06 €/m² hors charges, soit un rendement brut d’environ 7,1 % au prix médian de 2 893 €/m² ; Une maison se loue en moyenne 14,97 €/m² hors charges, soit un rendement brut d’environ 5,6 % au prix médian de 3 229 €/m². Avant charges, taxe foncière, vacance et impôts.
- Quels sont les risques naturels et technologiques à Combs-la-Ville ?
- Risques recensés pour la commune : inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles. 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982. Le risque réel dépend de l’adresse : l’analyse d’un bien le vérifie précisément.
- Quel est le taux de taxe foncière à Combs-la-Ville ?
- Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 45,46 % en 2025 (+1,41 point depuis 2021), pour une médiane de 41,39 % dans le département. Il s’applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.
- Y a-t-il beaucoup de passoires énergétiques à Combs-la-Ville ?
- 6,5 % des 3 814 logements diagnostiqués depuis juillet 2021 sont classés F ou G, contre 10 % en France.
- Combien coûte une maison à Combs-la-Ville ?
- Le prix médian d’une maison vendu à Combs-la-Ville entre 2023 et 2026 est de 285 000 €, pour une surface médiane de 88 m² et 4 pièces.
- Combien coûte un appartement à Combs-la-Ville ?
- Le prix médian d’un appartement vendu à Combs-la-Ville entre 2023 et 2026 est de 160 000 €, pour une surface médiane de 60 m² et 3 pièces.
- Quels sont les quartiers les plus chers à Combs-la-Ville ?
- Pour les maisons (ventes 2022-2026), Beausoleil (4 145 €/m²) et La Source-Cimetière (3 442 €/m²) sont les plus chers ; La Grande Ferme-La Coupole le moins cher (2 592 €/m²).
- Combien y a-t-il d’écoles à Combs-la-Ville ?
- Écoles maternelles et élémentaires : 14 publics ; collèges : 2 publics ; lycées : 2 publics (Base permanente des équipements, INSEE 2025).
- Y a-t-il des médecins et des commerces à Combs-la-Ville ?
- 15 médecins généralistes, 5 pharmacies, 5 supermarchés et hypermarchés, 11 boulangeries.
- Combien d’habitants compte Combs-la-Ville ?
- 23 350 habitants en 2023, soit +0,5 % par an depuis 2012 (France : +0,4 %). Niveau de vie médian : 27 250 € par an et par personne.
Prix dans les communes voisines
- Varennes-Jarcy (2 km)maisons 3 584 €/m²
- Brie-Comte-Robert (4 km)appartements 3 579 €/m²
- Moissy-Cramayel (4 km)appartements 3 083 €/m²
- Lieusaint (4 km)appartements 3 309 €/m²
- Boussy-Saint-Antoine (4 km)appartements 2 387 €/m²
- Quincy-sous-Sénart (4 km)maisons 3 250 €/m²
- Périgny (4 km)maisons 3 308 €/m²
- Épinay-sous-Sénart (5 km)appartements 1 882 €/m²