Prix immobilier à Gémenos
des maisons et des appartements, d’après 655 depuis 2014.
En bref
- Pour les maisons, plus chère que 91 % des communes étudiées du département (Bouches-du-Rhône).
- Au m², une maison coûte 27 % de plus qu’un appartement : l’espace et le jardin se paient cher ici.
- Peu de passoires énergétiques : 3,3 % des logements diagnostiqués, contre 10 % en France.
- On y construit très peu : 1 logement autorisé par an pour 1 000 habitants.
maisons · 2023-2026
5 752 €/m²
entre 4 660 € et 6 757 €/m² (131 ventes).
625 000 € pour 114 m², 4 pièces.
+41 % depuis 2014 · +10 % depuis 2020
appartements · 2023-2026
4 531 €/m²
entre 3 810 € et 5 074 €/m² (42 ventes).
291 050 € pour 62 m², 3 pièces.
+28 % depuis 2014 · +40 % depuis 2020
Évolution du prix du m² depuis 2014
- 2014
3 899 €
3 540 €
- 2015
4 020 €
3 553 €
- 2016
4 125 €
3 540 €
- 2017
4 079 €
4 161 €
- 2018
4 341 €
3 281 €
- 2019
4 320 €
3 590 €
- 2020
5 000 €
3 239 €
- 2021
5 100 €
4 020 €
- 2022
5 654 €
4 894 €
- 2023
5 663 €
4 852 €
- 2024
5 638 €
3 955 €
- 2025
5 505 €
4 531 €
- 2026*
6 256 €
4 533 €
Prix médian au m² de l’année ; affiché à partir de 5 ventes. * 2026 : premier semestre.
Gémenos face au département et à la France
| Prix médian au m², 2025 | maisons | appartements |
|---|---|---|
| Gémenos | 5 505 € | 4 531 € |
| Bouches-du-Rhône | 4 141 € | 3 353 € |
| France | 2 176 € | 3 314 € |
Prix par quartier à Gémenos
Prix médian au m² des ventes 2022-2026 dans chaque , et l’écart avec l’ensemble de Gémenos.
| Quartier | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Ensemble de Gémenos | 4 531 € | 5 680 € |
| Ouest-La Plaine | 4 829 €+7 %(22) | 5 680 €(109) |
| Est | 4 357 €-4 %(29) | 5 385 €-5 %(63) |
Quartiers classés du plus cher au moins cher (maisons). Médiane affichée à partir de 15 ventes ; entre parenthèses, le nombre de ventes. Quartiers : découpage IRIS de l’INSEE (contours IGN). Les noms officiels ne correspondent pas toujours aux noms d’usage.
Le budget pour acheter à Gémenos
- Prix
- 625 000 €
- (7,6 %)
- 47 516 €
- Total
- 672 516 €
- sur 25 ans
- ≈ 3 163 €
- Revenus nets du foyer nécessaires ( à 35 %)
- ≈ 9 040 €/mois
Une maison au prix médian (114 m²)
- Prix
- 291 050 €
- (7,8 %)
- 22 815 €
- Total
- 313 865 €
- sur 25 ans
- ≈ 1 473 €
- Revenus nets du foyer nécessaires ( à 35 %)
- ≈ 4 210 €/mois
Un appartement au prix médian (62 m²)
Ordre de grandeur : frais de notaire de l’ancien en Bouches-du-Rhône, prix emprunté sur 25 ans au taux indicatif de 3,6 % hors , couvrant les frais.
Frais de notaire détaillés →Mon budget réel selon mes revenus →
Vivre à Gémenos : services et commerces
Santé
- médecins généralistes
- 8
- pharmacies
- 2
- dentistes
- 5
- service d’urgences
- à 7 km
Commerces
- supermarché ou hypermarché
- à 5 km
- supérettes et épiceries
- 2
- boulangeries
- 8
Services
- bureau ou relais de poste
- 1
- banques
- 2
- crèches
- 2
Transports et loisirs
- gare
- à 7 km
- piscine
- 1
- cinéma
- 1
100 % des logements (France : 95 %).
Sources : INSEE, Base permanente des équipements 2025 (« à X km » : distance à vol d’oiseau jusqu’à la commune équipée la plus proche) ; Arcep, déploiements de la fibre.
Écoles à Gémenos
- Écoles maternelles et élémentaires
- 3 publics
- Collèges
- 1 public
- Lycées
- 0 public · 1 privé
des collèges (rentrée 2025-2026) : le milieu social moyen des familles, pas la qualité de l’enseignement. Moyenne nationale : 106,2.
- Collège Jean de la Fontaine118,7
Sources : INSEE, Base permanente des équipements 2025 ; ministère de l’Éducation nationale, indices de position sociale des collèges. La carte scolaire dépend de l’adresse : renseignez-vous auprès de la mairie.
Habitants et logements
- Habitants
- 6 579
- Évolution par an depuis 2012
- +0,5 % (France +0,4 %)
- 32 840 €/an (France 25 920 €)
- 7 % (France 15,9 %)
- Logements
- 3 103
- 2,5 % (France 9,7 %)
- 7,2 % (France 7,8 %)
Recensement 2023
- Copropriétés
- 78
- Logements en copropriété
- 452
- Gérées par un professionnel
- 17 %
- Immeubles d’avant 1949
- 41 %
- Immeubles d’avant 1975 (avant les normes d’isolation)
- 59 %
immatriculées
Un appartement en copropriété ? Demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : Débusko les lit pour repérer les travaux votés et les impayés →
Sources : INSEE, recensement de la population et revenus Filosofi 2023 ; Anah, registre national d’immatriculation des copropriétés.
à Gémenos
2025
32,72 %
+0,07 pt depuis 2021
- Médiane du département
- 39,4 %
- Médiane des communes françaises
- 40,33 %
- 14 %
Évolution : 2021 32,65 % · 2022 32,67 % · 2023 32,78 % · 2024 32,72 % · 2025 32,72 %. Le taux s’applique à la moitié de la du logement, fixée par les impôts.
Source : DGFiP, fiscalité locale des particuliers (commune, intercommunalité et syndicats).
Louer ou investir à Gémenos
appartements · loyer d’annonce
17,16 €/m² par mois
Environ 1 064 € par mois pour 62 m², hors charges.
au prix médian : 4,5 %
maisons · loyer d’annonce
17,35 €/m² par mois
Environ 1 978 € par mois pour 114 m², hors charges.
au prix médian : 3,6 %
Loyers : carte des loyers 2025 du ministère du Logement (annonces, hors charges). Rendement brut = loyer annuel ÷ prix ; avant charges, taxe foncière, vacance, travaux et impôts.
Construction : le futur de Gémenos
19 de 2023 à 2025, soit 1 par an pour 1 000 habitants (environ 5 en moyenne en France). Peu de construction : l’offre de logements évolue lentement.
| Logements | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Autorisés | 25 | 33 | 21 | 17 | 9 | 4 | 6 | 4 |
| Mis en chantier | 9 | 10 | 9 | 14 | 10 | 4 | 5 | 2 |
Un chantier près d’un bien qui vous intéresse ? L’analyse liste les permis accordés autour de l’adresse →
Source : SDES, base Sitadel des permis de construire. * Année en cours.
Risques à Gémenos
InondationMouvement de terrainCavités souterrainesFeu de forêtSéismeAffaissement minier
14 depuis 1982, dont 6 pour inondation ou coulée de boue, 7 pour sécheresse (fissures liées aux argiles). Un d’inondation s’applique. Un plan de prévention lié aux argiles s’applique.
Le risque réel dépend de l’adresse exacte. L’analyse d’un bien le vérifie à la parcelle →
Source : Géorisques (base GASPAR), risques recensés à l’échelle de la commune.
Délinquance à Gémenos
| Faits enregistrés en 2025, pour 1 000 habitants | Gémenos | France |
|---|---|---|
| Cambriolages de logement (pour 1 000 logements) · proche de la France | 7,6 | 5,6 |
| Violences physiques (hors famille) · plus bas qu’en France | 1,7 | 3,2 |
| Vols liés aux véhicules · proche de la France | 9,1 | 6,6 |
| Destructions et dégradations · plus bas qu’en France | 5,5 | 7,9 |
Un autre indicateur n’est pas publié : trop peu de faits enregistrés dans la commune pour que le ministère les diffuse.
Source : ministère de l’Intérieur (SSMSI), délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie. Les communes touristiques ou commerçantes ont des taux plus élevés : leurs visiteurs ne sont pas comptés parmi les habitants.
Rénovation et DPE
3,3 % de (F et G) parmi les 849 logements diagnostiqués () depuis 2021, contre 10 % en France.
Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis 2025, un logement F ne le pourra plus à partir de 2028, et les prix s’en ressentent. Avant d’acheter à Gémenos, vérifiez le DPE et chiffrez les travaux nécessaires.
Le DPE décodé →Estimer les travaux →Aides travaux →Conseiller France Rénov’ et aides locales →
Source : ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (logements diagnostiqués seulement, pas tout le parc).
Questions sur les prix à Gémenos
- Quel est le prix du m² à Gémenos ?
- D’après les ventes notariales 2023-2026, le prix médian est de 5 752 €/m² pour une maison (131 ventes) et de 4 531 €/m² pour un appartement (42 ventes). La moitié des ventes se situe entre 4 660 € et 6 757 €/m² pour les maisons, 3 810 € et 5 074 €/m² pour les appartements.
- Les prix des maisons ont-ils augmenté à Gémenos ?
- Le prix médian au m² des maisons a évolué de +41 % entre 2014 et 2025, dont +10 % depuis 2020.
- Les prix des appartements ont-ils augmenté à Gémenos ?
- Le prix médian au m² des appartements a évolué de +28 % entre 2014 et 2025, dont +40 % depuis 2020.
- Quel rendement locatif à Gémenos ?
- Un appartement se loue en moyenne 17,16 €/m² hors charges, soit un rendement brut d’environ 4,5 % au prix médian de 4 531 €/m² ; Une maison se loue en moyenne 17,35 €/m² hors charges, soit un rendement brut d’environ 3,6 % au prix médian de 5 752 €/m². Avant charges, taxe foncière, vacance et impôts.
- Quels sont les risques naturels et technologiques à Gémenos ?
- Risques recensés pour la commune : inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, cavités souterraines, feu de forêt, séisme, affaissement minier. 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982. Le risque réel dépend de l’adresse : l’analyse d’un bien le vérifie précisément.
- Quel est le taux de taxe foncière à Gémenos ?
- Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 32,72 % en 2025 (+0,07 point depuis 2021), pour une médiane de 39,4 % dans le département. Il s’applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.
- Y a-t-il beaucoup de passoires énergétiques à Gémenos ?
- 3,3 % des 849 logements diagnostiqués depuis juillet 2021 sont classés F ou G, contre 10 % en France.
- Combien coûte une maison à Gémenos ?
- Le prix médian d’une maison vendu à Gémenos entre 2023 et 2026 est de 625 000 €, pour une surface médiane de 114 m² et 4 pièces.
- Combien coûte un appartement à Gémenos ?
- Le prix médian d’un appartement vendu à Gémenos entre 2023 et 2026 est de 291 050 €, pour une surface médiane de 62 m² et 3 pièces.
- Quels sont les quartiers les plus chers à Gémenos ?
- Pour les appartements (ventes 2022-2026), Ouest-La Plaine (4 829 €/m²) et Est (4 357 €/m²) sont les plus chers ; Est le moins cher (4 357 €/m²).
- Combien y a-t-il d’écoles à Gémenos ?
- Écoles maternelles et élémentaires : 3 publics ; collèges : 1 public ; lycées : 0 public et 1 privé (Base permanente des équipements, INSEE 2025).
- Y a-t-il des médecins et des commerces à Gémenos ?
- 8 médecins généralistes, 2 pharmacies, pas de supermarché ou hypermarché (le plus proche à 5 km), 8 boulangeries.
- Combien d’habitants compte Gémenos ?
- 6 579 habitants en 2023, soit +0,5 % par an depuis 2012 (France : +0,4 %). Niveau de vie médian : 32 840 € par an et par personne.
Prix dans les communes voisines
- Roquefort-la-Bédoule (5 km)maisons 5 357 €/m²
- Cuges-les-Pins (5 km)maisons 4 408 €/m²
- Aubagne (7 km)appartements 2 773 €/m²
- Auriol (7 km)maisons 4 740 €/m²
- Roquevaire (7 km)maisons 4 688 €/m²
- Carnoux-en-Provence (8 km)appartements 3 516 €/m²
- Ceyreste (8 km)maisons 5 732 €/m²
- Plan-d'Aups-Sainte-Baume (9 km)maisons 3 814 €/m²