Prix immobilier à Biarritz
des maisons et des appartements, d’après 9 735 depuis 2014.
En bref
- Dans le trio de tête des communes les plus chères du département (Pyrénées-Atlantiques) pour les appartements (2e sur 53).
- Prix des appartements en baisse de 10 % depuis 2022, à contre-courant du département (+6 %).
- Taxe foncière élevée : taux de 34,51 %, 27 % au-dessus de la médiane du département.
- Ville de vacances : 40,1 % de résidences secondaires, contre 9,7 % en France.
appartements · 2023-2026
7 237 €/m²
entre 5 867 € et 8 957 €/m² (1 934 ventes).
367 675 € pour 55 m², 2 pièces.
+60 % depuis 2014 · +13 % depuis 2020
maisons · 2023-2026
8 289 €/m²
entre 6 458 € et 11 048 €/m² (432 ventes).
894 218 € pour 110 m², 5 pièces.
+82 % depuis 2014 · +30 % depuis 2020
Évolution du prix du m² depuis 2014
- 2014
4 417 €
4 583 €
- 2015
4 240 €
4 621 €
- 2016
4 419 €
4 688 €
- 2017
4 750 €
4 813 €
- 2018
5 188 €
5 672 €
- 2019
5 650 €
5 950 €
- 2020
6 260 €
6 418 €
- 2021
7 000 €
6 948 €
- 2022
7 886 €
8 462 €
- 2023
8 000 €
8 675 €
- 2024
7 267 €
8 259 €
- 2025
7 085 €
8 333 €
- 2026*
6 912 €
8 111 €
Prix médian au m² de l’année ; affiché à partir de 5 ventes. * 2026 : premier semestre.
Biarritz face au département et à la France
| Prix médian au m², 2025 | appartements | maisons |
|---|---|---|
| Biarritz | 7 085 € | 8 333 € |
| Pyrénées-Atlantiques | 3 478 € | 2 467 € |
| France | 3 314 € | 2 176 € |
Prix par quartier à Biarritz
Prix médian au m² des ventes 2022-2026 dans chaque , et l’écart avec l’ensemble de Biarritz.
| Quartier | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Ensemble de Biarritz | 7 397 € | 8 333 € |
| Front de Mer | 9 822 €+33 %(481) | 10 181 €+22 %(26) |
| Labordotte-La Colline | 7 931 €+7 %(113) | 10 171 €+22 %(76) |
| République-Beau Rivage | 7 609 €+3 %(212) | 9 682 €+16 %(51) |
| Halles-Hurlague | 7 500 €(372) | — |
| Mairie-Marne | 7 379 €(379) | 10 400 €+25 %(41) |
| Saint-Charles-Golf | 7 304 €(317) | 10 878 €+31 %(22) |
| Les Rocailles-Lahouze | 6 818 €-8 %(222) | 8 140 €(57) |
| La Rochefoucauld-Aguilera | 6 791 €-8 %(175) | 8 213 €(51) |
| Pétricot-Reptou | 6 181 €-16 %(95) | 7 500 €-10 %(43) |
| Saint-Martin-Cité des Fleurs | 5 756 €-22 %(114) | 7 782 €-7 %(59) |
| Parme-La Négresse | 5 569 €-25 %(29) | 7 017 €-16 %(79) |
| Parc d'Hiver-Marion-Mouriscot | 5 267 €-29 %(64) | 7 717 €-7 %(64) |
Quartiers classés du plus cher au moins cher (appartements). Médiane affichée à partir de 15 ventes ; entre parenthèses, le nombre de ventes. Quartiers : découpage IRIS de l’INSEE (contours IGN). Les noms officiels ne correspondent pas toujours aux noms d’usage.
Le budget pour acheter à Biarritz
- Prix
- 367 675 €
- (7,7 %)
- 28 483 €
- Total
- 396 158 €
- sur 25 ans
- ≈ 1 860 €
- Revenus nets du foyer nécessaires ( à 35 %)
- ≈ 5 320 €/mois
Un appartement au prix médian (55 m²)
- Prix
- 894 218 €
- (7,5 %)
- 67 430 €
- Total
- 961 648 €
- sur 25 ans
- ≈ 4 525 €
- Revenus nets du foyer nécessaires ( à 35 %)
- ≈ 12 930 €/mois
Une maison au prix médian (110 m²)
Ordre de grandeur : frais de notaire de l’ancien en Pyrénées-Atlantiques, prix emprunté sur 25 ans au taux indicatif de 3,6 % hors , couvrant les frais.
Frais de notaire détaillés →Mon budget réel selon mes revenus →
Vivre à Biarritz : services et commerces
Santé
- médecins généralistes
- 53
- pharmacies
- 19
- dentistes
- 59
- service d’urgences
- 1
Commerces
- supermarchés et hypermarchés
- 10
- supérettes et épiceries
- 32
- boulangeries
- 42
Services
- bureaux et relais de poste
- 4
- banques
- 20
- crèches
- 6
Transports et loisirs
- gare
- 1
- piscines
- 5
- cinéma
- 1
96 % des logements (France : 95 %).
Sources : INSEE, Base permanente des équipements 2025 (« à X km » : distance à vol d’oiseau jusqu’à la commune équipée la plus proche) ; Arcep, déploiements de la fibre.
Écoles à Biarritz
- Écoles maternelles et élémentaires
- 6 publics · 3 privés
- Collèges
- 2 publics · 1 privé
- Lycées
- 2 publics · 1 privé
des collèges (rentrée 2025-2026) : le milieu social moyen des familles, pas la qualité de l’enseignement. Moyenne nationale : 106,2.
- Collège privé Immaculee Conception127,7
- Collège Jean Rostand123,8
- Collège Villa Fal122,6
Sources : INSEE, Base permanente des équipements 2025 ; ministère de l’Éducation nationale, indices de position sociale des collèges. La carte scolaire dépend de l’adresse : renseignez-vous auprès de la mairie.
Habitants et logements
- Habitants
- 26 206
- Évolution par an depuis 2012
- +0,3 % (France +0,4 %)
- 29 210 €/an (France 25 920 €)
- 14,3 % (France 15,9 %)
- Logements
- 26 457
- 40,1 % (France 9,7 %)
- 2,1 % (France 7,8 %)
Recensement 2023
- Copropriétés
- 1 481
- Logements en copropriété
- 21 204
- Gérées par un professionnel
- 56 %
- Immeubles d’avant 1949
- 43 %
- Immeubles d’avant 1975 (avant les normes d’isolation)
- 67 %
- Sans syndic en fonction
- 26
- Copropriétés fragiles aidées par l’Anah
- 38
immatriculées
Un appartement en copropriété ? Demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : Débusko les lit pour repérer les travaux votés et les impayés →
Sources : INSEE, recensement de la population et revenus Filosofi 2023 ; Anah, registre national d’immatriculation des copropriétés.
à Biarritz
2025
34,51 %
+0,53 pt depuis 2021
- Médiane du département
- 27,22 %
- Médiane des communes françaises
- 40,33 %
- 10,7 %
Évolution : 2021 33,98 % · 2022 34,19 % · 2023 34,28 % · 2024 34,47 % · 2025 34,51 %. Le taux s’applique à la moitié de la du logement, fixée par les impôts.
Taux nettement au-dessus du département : avant l’offre, demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière et intégrez-le à votre budget.
Source : DGFiP, fiscalité locale des particuliers (commune, intercommunalité et syndicats).
Louer ou investir à Biarritz
appartements · loyer d’annonce
16,39 €/m² par mois
Environ 901 € par mois pour 55 m², hors charges.
au prix médian : 2,7 %
maisons · loyer d’annonce
17,91 €/m² par mois
Environ 1 970 € par mois pour 110 m², hors charges.
au prix médian : 2,6 %
Loyers : carte des loyers 2025 du ministère du Logement (annonces, hors charges). Rendement brut = loyer annuel ÷ prix ; avant charges, taxe foncière, vacance, travaux et impôts.
Construction : le futur de Biarritz
309 de 2023 à 2025, soit 3,9 par an pour 1 000 habitants (environ 5 en moyenne en France).
| Logements | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Autorisés | 187 | 57 | 94 | 41 | 109 | 41 | 159 | 25 |
| Mis en chantier | 4 | 162 | 31 | 17 | 19 | 60 | 19 | 14 |
Un chantier près d’un bien qui vous intéresse ? L’analyse liste les permis accordés autour de l’adresse →
Source : SDES, base Sitadel des permis de construire. * Année en cours.
Risques à Biarritz
Mouvement de terrainCavités souterrainesSéisme
17 depuis 1982, dont 8 pour inondation ou coulée de boue, 1 pour sécheresse (fissures liées aux argiles).
Le risque réel dépend de l’adresse exacte. L’analyse d’un bien le vérifie à la parcelle →
Source : Géorisques (base GASPAR), risques recensés à l’échelle de la commune.
Délinquance à Biarritz
| Faits enregistrés en 2025, pour 1 000 habitants | Biarritz | France |
|---|---|---|
| Cambriolages de logement (pour 1 000 logements) · proche de la France | 5 | 5,6 |
| Violences physiques (hors famille) · proche de la France | 3,4 | 3,2 |
| Vols liés aux véhicules · proche de la France | 6 | 6,6 |
| Destructions et dégradations · plus élevé qu’en France | 13,4 | 7,9 |
Un autre indicateur n’est pas publié : trop peu de faits enregistrés dans la commune pour que le ministère les diffuse.
Source : ministère de l’Intérieur (SSMSI), délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie. Les communes touristiques ou commerçantes ont des taux plus élevés : leurs visiteurs ne sont pas comptés parmi les habitants.
Rénovation et DPE
9,8 % de (F et G) parmi les 10 837 logements diagnostiqués () depuis 2021, contre 10 % en France.
Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis 2025, un logement F ne le pourra plus à partir de 2028, et les prix s’en ressentent. Avant d’acheter à Biarritz, vérifiez le DPE et chiffrez les travaux nécessaires.
État des logements et aides à Biarritz →Le DPE décodé →Estimer les travaux →Aides travaux →Conseiller France Rénov’ et aides locales →
Source : ADEME, DPE des logements existants réalisés depuis juillet 2021 (logements diagnostiqués seulement, pas tout le parc).
Questions sur les prix à Biarritz
- Quel est le prix du m² à Biarritz ?
- D’après les ventes notariales 2023-2026, le prix médian est de 7 237 €/m² pour un appartement (1 934 ventes) et de 8 289 €/m² pour une maison (432 ventes). La moitié des ventes se situe entre 5 867 € et 8 957 €/m² pour les appartements, 6 458 € et 11 048 €/m² pour les maisons.
- Les prix des appartements ont-ils augmenté à Biarritz ?
- Le prix médian au m² des appartements a évolué de +60 % entre 2014 et 2025, dont +13 % depuis 2020.
- Les prix des maisons ont-ils augmenté à Biarritz ?
- Le prix médian au m² des maisons a évolué de +82 % entre 2014 et 2025, dont +30 % depuis 2020.
- Quel rendement locatif à Biarritz ?
- Un appartement se loue en moyenne 16,39 €/m² hors charges, soit un rendement brut d’environ 2,7 % au prix médian de 7 237 €/m² ; Une maison se loue en moyenne 17,91 €/m² hors charges, soit un rendement brut d’environ 2,6 % au prix médian de 8 289 €/m². Avant charges, taxe foncière, vacance et impôts.
- Quels sont les risques naturels et technologiques à Biarritz ?
- Risques recensés pour la commune : mouvement de terrain, cavités souterraines, séisme. 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982. Le risque réel dépend de l’adresse : l’analyse d’un bien le vérifie précisément.
- Quel est le taux de taxe foncière à Biarritz ?
- Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 34,51 % en 2025 (+0,53 point depuis 2021), pour une médiane de 27,22 % dans le département. Il s’applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.
- Y a-t-il beaucoup de passoires énergétiques à Biarritz ?
- 9,8 % des 10 837 logements diagnostiqués depuis juillet 2021 sont classés F ou G, contre 10 % en France.
- Combien coûte un appartement à Biarritz ?
- Le prix médian d’un appartement vendu à Biarritz entre 2023 et 2026 est de 367 675 €, pour une surface médiane de 55 m² et 2 pièces.
- Combien coûte une maison à Biarritz ?
- Le prix médian d’une maison vendu à Biarritz entre 2023 et 2026 est de 894 218 €, pour une surface médiane de 110 m² et 5 pièces.
- Quels sont les quartiers les plus chers à Biarritz ?
- Pour les appartements (ventes 2022-2026), Front de Mer (9 822 €/m²) et Labordotte-La Colline (7 931 €/m²) sont les plus chers ; Parc d'Hiver-Marion-Mouriscot le moins cher (5 267 €/m²).
- Combien y a-t-il d’écoles à Biarritz ?
- Écoles maternelles et élémentaires : 6 publics et 3 privés ; collèges : 2 publics et 1 privé ; lycées : 2 publics et 1 privé (Base permanente des équipements, INSEE 2025).
- Y a-t-il des médecins et des commerces à Biarritz ?
- 53 médecins généralistes, 19 pharmacies, 10 supermarchés et hypermarchés, 42 boulangeries.
- Combien d’habitants compte Biarritz ?
- 26 206 habitants en 2023, soit +0,3 % par an depuis 2012 (France : +0,4 %). Niveau de vie médian : 29 210 € par an et par personne.
Prix dans les communes voisines
- Anglet (4 km)appartements 5 203 €/m²
- Bidart (4 km)appartements 6 152 €/m²
- Arcangues (6 km)maisons 6 195 €/m²
- Bassussarry (6 km)maisons 5 453 €/m²
- Arbonne (6 km)maisons 6 258 €/m²
- Guéthary (7 km)appartements 7 841 €/m²
- Ahetze (7 km)maisons 5 557 €/m²
- Bayonne (8 km)appartements 4 065 €/m²