Prix immobilier à Basse-Terre
des maisons et des appartements, d’après 353 depuis 2014.
En bref
- Les maisons les moins chères du département (Guadeloupe) parmi les 16 communes étudiées.
- 25,3 % de logements vacants (7,8 % en France) : un marché détendu, où la négociation est plus facile.
- Rendement locatif brut parmi les plus élevés du département (Guadeloupe) : 8,9 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : taux de 74,02 %, 25 % au-dessus de la médiane du département.
maisons · 2023-2026
1 572 €/m²
entre 1 061 € et 2 198 €/m² (54 ventes).
130 000 € pour 80 m², 4 pièces.
+13 % depuis 2014 · -9 % depuis 2020
appartements · 2023-2026
1 417 €/m²
entre 917 € et 1 971 €/m² (50 ventes).
76 000 € pour 60 m², 3 pièces.
-2 % depuis 2014 · -1 % depuis 2020
Évolution du prix du m² depuis 2014
- 2014
1 419 €
1 418 €
- 2015
1 364 €
1 138 €
- 2016
1 636 €
1 286 €
- 2017
1 383 €
1 086 €
- 2018
1 450 €
1 042 €
- 2019
1 417 €
1 432 €
- 2020
1 771 €
1 393 €
- 2021
1 750 €
1 403 €
- 2022
1 662 €
1 429 €
- 2023
1 495 €
1 299 €
- 2024
1 667 €
1 565 €
- 2025
1 608 €
1 385 €
- 2026*
1 429 €
peu de ventes
Prix médian au m² de l’année ; affiché à partir de 5 ventes. * 2026 : premier semestre.
Basse-Terre face au département et à la France
| Prix médian au m², 2025 | maisons | appartements |
|---|---|---|
| Basse-Terre | 1 608 € | 1 385 € |
| Guadeloupe | 3 036 € | 3 466 € |
| France | 2 176 € | 3 314 € |
Prix par quartier à Basse-Terre
Prix médian au m² des ventes 2022-2026 dans chaque , et l’écart avec l’ensemble de Basse-Terre.
| Quartier | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Ensemble de Basse-Terre | 1 417 € | 1 572 € |
| Centre-Bourg | 1 299 €-8 %(20) | 1 667 €+6 %(18) |
| Préfecture-Carmel | — | 1 608 €(19) |
| Mallian-Morne à Vache | — | 1 572 €(24) |
| Petit Paris-Desmarais | 1 333 €-6 %(21) | — |
Quartiers classés du plus cher au moins cher (maisons). Médiane affichée à partir de 15 ventes ; entre parenthèses, le nombre de ventes. Quartiers : découpage IRIS de l’INSEE (contours IGN). Les noms officiels ne correspondent pas toujours aux noms d’usage.
Le budget pour acheter à Basse-Terre
- Prix
- 130 000 €
- (7,9 %)
- 10 239 €
- Total
- 140 239 €
- sur 25 ans
- ≈ 658 €
- Revenus nets du foyer nécessaires ( à 35 %)
- ≈ 1 880 €/mois
Une maison au prix médian (80 m²)
- Prix
- 76 000 €
- (8,6 %)
- 6 520 €
- Total
- 82 520 €
- sur 25 ans
- ≈ 385 €
- Revenus nets du foyer nécessaires ( à 35 %)
- ≈ 1 100 €/mois
Un appartement au prix médian (60 m²)
Ordre de grandeur : frais de notaire de l’ancien en Guadeloupe, prix emprunté sur 25 ans au taux indicatif de 3,6 % hors , couvrant les frais.
Frais de notaire détaillés →Mon budget réel selon mes revenus →
Vivre à Basse-Terre : services et commerces
Santé
- médecins généralistes
- 24
- pharmacies
- 7
- dentistes
- 18
- service d’urgences
- 1
Commerces
- supermarché ou hypermarché
- 1
- supérettes et épiceries
- 21
- boulangeries
- 14
Services
- bureaux et relais de poste
- 2
- banques
- 11
- crèches
- 4
Transports et loisirs
- gare
- à 6479 km
- piscine
- 1
- cinéma
- 1
98 % des logements (France : 95 %).
Sources : INSEE, Base permanente des équipements 2025 (« à X km » : distance à vol d’oiseau jusqu’à la commune équipée la plus proche) ; Arcep, déploiements de la fibre.
Écoles à Basse-Terre
- Écoles maternelles et élémentaires
- 7 publics · 2 privés
- Collèges
- 1 public · 2 privés
- Lycées
- 2 publics · 3 privés
des collèges (rentrée 2025-2026) : le milieu social moyen des familles, pas la qualité de l’enseignement. Moyenne nationale : 106,2.
- Collège privé Pensionnat de Versailles108,6
- Collège privé les Perseverants95,5
- Collège Joseph Pitat81,7
Sources : INSEE, Base permanente des équipements 2025 ; ministère de l’Éducation nationale, indices de position sociale des collèges. La carte scolaire dépend de l’adresse : renseignez-vous auprès de la mairie.
Habitants et logements
- Habitants
- 9 417
- Évolution par an depuis 2012
- -1,8 % (France +0,4 %)
- Logements
- 6 151
- 1,2 % (France 9,7 %)
- 25,3 % (France 7,8 %)
Recensement 2023
- Copropriétés
- 31
- Logements en copropriété
- 494
- Gérées par un professionnel
- 32 %
- Immeubles d’avant 1949
- 8 %
- Immeubles d’avant 1975 (avant les normes d’isolation)
- 52 %
immatriculées
Un appartement en copropriété ? Demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : Débusko les lit pour repérer les travaux votés et les impayés →
Sources : INSEE, recensement de la population et revenus Filosofi 2023 ; Anah, registre national d’immatriculation des copropriétés.
à Basse-Terre
2025
74,02 %
+2,86 pt depuis 2021
- Médiane du département
- 59,05 %
- Médiane des communes françaises
- 40,33 %
- 24,5 %
Évolution : 2021 71,16 % · 2022 71,2 % · 2023 71,1 % · 2024 73,91 % · 2025 74,02 %. Le taux s’applique à la moitié de la du logement, fixée par les impôts.
Taux nettement au-dessus du département : avant l’offre, demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière et intégrez-le à votre budget.
Source : DGFiP, fiscalité locale des particuliers (commune, intercommunalité et syndicats).
Louer ou investir à Basse-Terre
appartements · loyer d’annonce
12,45 €/m² par mois
Environ 747 € par mois pour 60 m², hors charges.
au prix médian : 10,5 %
maisons · loyer d’annonce
11,61 €/m² par mois
Environ 929 € par mois pour 80 m², hors charges.
au prix médian : 8,9 %
Loyers : carte des loyers 2025 du ministère du Logement (annonces, hors charges). Rendement brut = loyer annuel ÷ prix ; avant charges, taxe foncière, vacance, travaux et impôts.
Construction : le futur de Basse-Terre
158 de 2023 à 2025, soit 5,6 par an pour 1 000 habitants (environ 5 en moyenne en France).
| Logements | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Autorisés | 26 | 23 | 14 | 27 | 81 | 36 | 41 | 69 |
| Mis en chantier | 1 | 4 | 4 | 42 | 19 | 3 | 4 | 46 |
Un chantier près d’un bien qui vous intéresse ? L’analyse liste les permis accordés autour de l’adresse →
Source : SDES, base Sitadel des permis de construire. * Année en cours.
Risques à Basse-Terre
InondationMouvement de terrainSéisme
19 depuis 1982, dont 11 pour inondation ou coulée de boue. Un d’inondation s’applique.
Le risque réel dépend de l’adresse exacte. L’analyse d’un bien le vérifie à la parcelle →
Source : Géorisques (base GASPAR), risques recensés à l’échelle de la commune.
Délinquance à Basse-Terre
| Faits enregistrés en 2025, pour 1 000 habitants | Basse-Terre | France |
|---|---|---|
| Cambriolages de logement (pour 1 000 logements) · proche de la France | 7,6 | 5,6 |
| Violences physiques (hors famille) · nettement plus élevé | 11,6 | 3,2 |
| Vols contre les personnes · proche de la France | 11,3 | 9,9 |
| Destructions et dégradations · plus élevé qu’en France | 13,9 | 7,9 |
Un autre indicateur n’est pas publié : trop peu de faits enregistrés dans la commune pour que le ministère les diffuse.
Source : ministère de l’Intérieur (SSMSI), délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie. Les communes touristiques ou commerçantes ont des taux plus élevés : leurs visiteurs ne sont pas comptés parmi les habitants.
Rénovation et DPE
Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis 2025, un logement F ne le pourra plus à partir de 2028, et les prix s’en ressentent. Avant d’acheter à Basse-Terre, vérifiez le DPE et chiffrez les travaux nécessaires.
Le DPE décodé →Estimer les travaux →Aides travaux →Conseiller France Rénov’ et aides locales →
Questions sur les prix à Basse-Terre
- Quel est le prix du m² à Basse-Terre ?
- D’après les ventes notariales 2023-2026, le prix médian est de 1 572 €/m² pour une maison (54 ventes) et de 1 417 €/m² pour un appartement (50 ventes). La moitié des ventes se situe entre 1 061 € et 2 198 €/m² pour les maisons, 917 € et 1 971 €/m² pour les appartements.
- Les prix des maisons ont-ils augmenté à Basse-Terre ?
- Le prix médian au m² des maisons a évolué de +13 % entre 2014 et 2025, dont -9 % depuis 2020.
- Les prix des appartements ont-ils augmenté à Basse-Terre ?
- Le prix médian au m² des appartements a évolué de -2 % entre 2014 et 2025, dont -1 % depuis 2020.
- Quel rendement locatif à Basse-Terre ?
- Un appartement se loue en moyenne 12,45 €/m² hors charges, soit un rendement brut d’environ 10,5 % au prix médian de 1 417 €/m² ; Une maison se loue en moyenne 11,61 €/m² hors charges, soit un rendement brut d’environ 8,9 % au prix médian de 1 572 €/m². Avant charges, taxe foncière, vacance et impôts.
- Quels sont les risques naturels et technologiques à Basse-Terre ?
- Risques recensés pour la commune : inondation, submersion marine, mouvement de terrain, séisme. 19 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982. Le risque réel dépend de l’adresse : l’analyse d’un bien le vérifie précisément.
- Quel est le taux de taxe foncière à Basse-Terre ?
- Le taux global de taxe foncière sur le bâti est de 74,02 % en 2025 (+2,86 points depuis 2021), pour une médiane de 59,05 % dans le département. Il s’applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.
- Combien coûte une maison à Basse-Terre ?
- Le prix médian d’une maison vendu à Basse-Terre entre 2023 et 2026 est de 130 000 €, pour une surface médiane de 80 m² et 4 pièces.
- Combien coûte un appartement à Basse-Terre ?
- Le prix médian d’un appartement vendu à Basse-Terre entre 2023 et 2026 est de 76 000 €, pour une surface médiane de 60 m² et 3 pièces.
- Quels sont les quartiers les plus chers à Basse-Terre ?
- Pour les maisons (ventes 2022-2026), Centre-Bourg (1 667 €/m²) et Préfecture-Carmel (1 608 €/m²) sont les plus chers ; Mallian-Morne à Vache le moins cher (1 572 €/m²).
- Combien y a-t-il d’écoles à Basse-Terre ?
- Écoles maternelles et élémentaires : 7 publics et 2 privés ; collèges : 1 public et 2 privés ; lycées : 2 publics et 3 privés (Base permanente des équipements, INSEE 2025).
- Y a-t-il des médecins et des commerces à Basse-Terre ?
- 24 médecins généralistes, 7 pharmacies, 1 supermarché ou hypermarché, 14 boulangeries.
- Combien d’habitants compte Basse-Terre ?
- 9 417 habitants en 2023, soit -1,8 % par an depuis 2012 (France : +0,4 %).
Prix dans les communes voisines
- Gourbeyre (4 km)appartements 2 361 €/m²
- Saint-Claude (6 km)maisons 2 660 €/m²
- Capesterre-Belle-Eau (13 km)maisons 2 174 €/m²
- Goyave (18 km)maisons 2 754 €/m²
- Petit-Bourg (20 km)maisons 3 285 €/m²
- Lamentin (28 km)maisons 2 772 €/m²
- Baie-Mahault (31 km)maisons 3 074 €/m²
- Pointe-à-Pitre (33 km)appartements 1 431 €/m²